Piața de investiții imobiliare din România a ajuns, după trei decenii de dezvoltare, la volume apropiate de 1 miliard de euro în anii buni, tranzacții de sute de milioane de euro și o bază de investitori mult mai diversă, în care capitalul local joacă un rol tot mai important, arată o analiză Colliers realizată la aniversarea a 30 de ani de activitate în România. Față de începuturile pieței, când investitorii instituționali erau aproape absenți și existau foarte puține clădiri moderne disponibile pentru investiții, diferența este substanțială , subliniază consultanții Colliers. Evoluția a trecut prin boom, criză, revenire și, mai recent, prin ajustarea prețurilor la costuri mai mari de finanțare, dar piața este astăzi mai bine capitalizată și mai rezistentă la șocuri.
În investițiile imobiliare, randamentele arată cât de riscantă sau atractivă este percepută o piață: cu cât riscul scade și competiția pentru active crește, cu atât randamentele tind să scadă, iar prețurile să urce. Din această perspectivă, trecerea României de la randamente de peste 20% la începuturile pieței la niveluri de o singură cifră arată cât de mult s-a schimbat percepția investitorilor în ultimii 30 de ani.
În anii ’90, piața era încă la început. Existau foarte puține clădiri moderne de birouri, centre comerciale sau spații logistice care să poată fi cumpărate ca investiții, iar cele mai multe tranzacții vizau terenuri, companii sau clădiri pentru uz propriu. Un moment important a venit în 2003, când Opera Center și Europe House au fost vândute către fondurile austriece CA Immo și Europolis, la randamente de aproximativ 12,5%. Aceste tranzacții au marcat intrarea României pe radarul investitorilor instituționali.
Până atunci, piața a fost dominată de câțiva investitori privați, inclusiv grupuri israeliene, care cumpărau clădiri mici de birouri la randamente de 18 – 22%. Nivelurile foarte ridicate reflectau riscul perceput atunci de investitori. În doar câțiva ani, însă, creșterea economiei și apropierea aderării la Uniunea Europeană au schimbat rapid această percepție și au atras tot mai mult capital străin.
„Dacă ne uităm la piața de acum 30 de ani și la cea de astăzi, diferența este uriașă. Atunci existau puține clădiri potrivite pentru investiții mari. Astăzi, avem tranzacții de sute de milioane de euro, investitori locali care pot cumpăra portofolii importante și o piață care a trecut prin mai multe crize și etape de creștere fără să mai revină la fragilitatea de la începuturi. Asta arată cât de mult s-a maturizat piața”, spune Robert Miklo, Partner, Head of Capital Markets la Colliers.
De la randamente de două cifre la boom-ul din 2007
Între 2004 și 2006, piața a crescut rapid. Valoarea tranzacțiilor a ajuns la aproximativ 850 de milioane de euro în 2006, iar investitorilor austrieci, printre primii activi în România, li s-au alăturat investitori din Marea Britanie, Germania, Franța și Australia. Tot în 2006, Immoeast a cumpărat Polus Center Cluj pentru peste 200 de milioane de euro, prima tranzacție imobiliară din România care a depășit acest prag.
În acea perioadă, birourile atrăgeau cea mai mare parte a interesului investitorilor, în timp ce logistica era încă un segment aproape ignorat. Situația este foarte diferită astăzi, însă la acel moment birourile dominau preferințele investitorilor.
Aderarea la Uniunea Europeană a accelerat și mai mult piața. În 2007, tranzacțiile au ajuns la aproximativ 1,5 miliarde de euro, un nivel pe care România nu avea să-l mai atingă timp de peste un deceniu. Tot atunci, America House a fost vândută către Natixis pentru 120 de milioane de euro, la un randament de 5,5%, cel mai scăzut înregistrat până atunci în România. La acel moment, randamentul se număra printre cele mai scăzute din regiunea CEE. Reducerea randamentelor de la niveluri de două cifre la 5,5% într-un interval de numai câțiva ani arată cât de repede s-a schimbat percepția investitorilor asupra pieței locale. Randamentul de 5,5% nu a mai fost egalat ulterior pe piața românească.
Criza financiară a schimbat brusc piața. În 2009, valoarea tranzacțiilor a coborât la aproximativ 100 de milioane de euro, cu circa 90% sub nivelul anului anterior. Nu dispăruseră doar cumpărătorii; proprietarii și investitorii ajunseseră să vadă foarte diferit valoarea activelor. În aceste condiții, multe tranzacții nu s-au mai închis, iar piața a rămas aproape blocată câțiva ani.
Anii de criză au schimbat însă și profilul investitorilor. Au apărut cumpărători dispuși să intre pe active la prețuri mai mici, iar jucători precum NEPI au folosit această perioadă pentru a-și construi portofolii importante. Piața care a ieșit din criză era mai bine capitalizată, cu investitori mai ancorați pe termen lung și mai puțin dependentă de banii care intrau și ieșeau rapid din România în funcție de contextul extern.
Capitalul local a devenit unul dintre principalii jucători
Din 2014, piața a intrat într-o etapă mai stabilă. Volumul tranzacțiilor a urcat din nou aproape de 1 miliard de euro, iar în anii următori activitatea s-a menținut, în general, între aproximativ 650 și 900 de milioane de euro anual. Diferența față de boom-ul din 2007 a fost însă structura investitorilor: piața nu mai depindea doar de capital occidental, iar investitorii regionali și locali au început să joace un rol tot mai important.
Pentru prima dată, piața a început să aibă și o bază mai stabilă de capital local și regional, capabilă să susțină tranzacții inclusiv în perioade în care apetitul investitorilor occidentali scădea. Această schimbare a redus dependența de fluxurile de capital venite din marile centre financiare europene și a făcut piața mai puțin vulnerabilă la schimbările bruște de sentiment extern.
În aceeași perioadă, maturizarea s-a extins dincolo de birouri și retail. În 2018, Europolis Park, unul dintre cele mai importante proiecte logistice din apropierea Bucureștiului, a fost tranzacționat pentru aproximativ 200 de milioane de euro, stabilind un reper pentru segmentul industrial și logistic. Evoluția este cu atât mai relevantă cu cât, cu numai un deceniu înainte, logistica era încă un segment aproape ignorat de investitori.
Un moment simbolic a venit în 2022, când piața a înregistrat un volum de aproximativ 1,25 miliarde de euro, cel mai bun an de după criza financiară. Cea mai mare tranzacție a fost vânzarea portofoliului CA Immo către Pavăl Holding, pentru 377 de milioane de euro, cea mai mare tranzacție imobiliară din România. Dacă recordurile din anii 2000 erau stabilite de capital internațional, tranzacția din 2022 a arătat că investitorii români au ajuns să cumpere active de dimensiuni comparabile cu cele ale marilor fonduri externe.
„Una dintre cele mai mari schimbări este că avem astăzi mult mai mult capital local și regional în piață. Nu mai depindem la fel de mult de deciziile investitorilor din marile centre financiare din Europa. Investitorii români pot susține acum tranzacții mari și, de multe ori, privesc aceste active pe termen lung. Asta face piața mai stabilă și îi dă o bază mai solidă atunci când contextul extern se schimbă”, explică Robert Miklo.
Pandemia a fost un test important pentru piață, punctează consultanții Colliers în raportul realizat la aniversarea a 30 de ani de activitate în România. Deși primele luni din 2020 au adus multă incertitudine și au amânat unele decizii, anul s-a încheiat cu tranzacții de aproape 900 de milioane de euro. Cea mai mare a fost cumpărarea portofoliului de birouri NEPI Rockcastle de către AFI Europe, pentru 307 milioane de euro, una dintre cele mai mari tranzacții realizate pe piața locală de birouri.
Pandemia a schimbat și ce caută investitorii. Spațiile industriale și logistice, considerate mult timp mai puțin atractive decât birourile sau retailul, au devenit unele dintre cele mai căutate active, susținute de creșterea comerțului online și de nevoia unor lanțuri de aprovizionare mai sigure. În același timp, investitorii au devenit mai atenți când aleg clădiri de birouri sau centre comerciale și diferențiază mult mai clar între proprietățile foarte bune și cele cu perspective mai slabe.
O piață mai matură, dar încă mai ieftină decât Europa Centrală
Creșterea dobânzilor din 2022 – 2023 a adus un nou test pentru piață. Finanțarea mai scumpă a pus presiune pe prețuri, iar valoarea tranzacțiilor a coborât spre 500 de milioane de euro în 2023, înainte să revină la aproape 700 de milioane de euro în 2024. Față de criza din 2009, diferența a fost că, de această dată, nu au existat aceleași probleme legate de active sau aceeași teamă privind piața în ansamblu. Chiriile s-au menținut sau au crescut în majoritatea segmentelor, iar ajustarea a fost în primul rând una de preț, pe măsură ce cumpărătorii și vânzătorii s-au adaptat la noile costuri de finanțare.
În 2025 și 2026, piața a început să se stabilizeze, pe măsură ce diferențele dintre prețurile cerute de vânzători și cele oferite de cumpărători s-au redus. Un semnal bun este că cele mai mari două tranzacții de birouri din 2025 au fost realizate de investitori aflați la prima achiziție în România, ceea ce arată că piața continuă să atragă capital nou, nu doar investiții din partea jucătorilor deja prezenți aici. Tendința a continuat și în 2026: valoarea tranzacțiilor s-a apropiat de 700 de milioane de euro după primele trei trimestre, iar piața are șanse reale să depășească din nou pragul de 1 miliard de euro până la finalul anului.
România rămâne în același timp mai atractivă ca preț decât piețele mai mature din regiune. Randamentele sunt încă mai ridicate decât în Europa Centrală și Occidentală, ceea ce înseamnă că investitorii pot obține venituri mai mari raportat la prețul plătit pentru un activ. Diferența față de Europa Occidentală este în prezent de aproximativ 3 – 4 puncte procentuale, iar România rămâne și peste piețe precum Polonia sau Cehia. În anii anteriori pandemiei, spre exemplu, randamentele prime pentru birouri din România erau cu aproximativ 150 – 250 de puncte de bază peste cele din Varșovia sau Praga, ceea ce ilustrează atât diferența de risc perceput, cât și potențialul de convergență.
Pentru următorii ani, consultanții Colliers se așteaptă la o piață mai echilibrată între principalele tipuri de proprietăți. Industrialul și logistica și-au câștigat un loc important în preferințele investitorilor, marcând una dintre cele mai spectaculoase schimbări structurale ale ultimelor trei decenii: de la un segment aproape ignorat la începuturile pieței la una dintre cele mai căutate clase de active astăzi.
Birourile și retailul rămân, la rândul lor, segmente relevante. În același timp, baza de investitori este mai diversă decât în trecut: capitalul local și regional are o prezență tot mai puternică, investitorii din Europa Occidentală revin în atenție, iar interesul din Asia și Orientul Mijlociu este în creștere.
„Retailul spune foarte bine povestea acestei piețe. În 2006, Polus Center Cluj a devenit prima tranzacție din România care a depășit pragul de 200 de milioane de euro. Douăzeci de ani mai târziu, investitorii își îndreaptă din nou atenția către retail, însă cu criterii foarte diferite. După pandemie, cumpărătorii nu mai tratează retailul ca pe o singură categorie. Centrele comerciale dominante și parcurile de retail bine amplasate, cu trafic constant și chirii sustenabile, atrag un interes puternic, inclusiv din partea investitorilor locali, în timp ce activele mai slabe sunt evaluate diferit. Acest grad de selecție este un semn al unei piețe mature, care a câștigat tot mai multă lichiditate în ultimii cinci ani, evoluție care a culminat în 2026 cu cea mai mare tranzacție de retail de până acum, în valoare de aproximativ 300 de milioane de euro”, spune Simina Niculiță, Director, Capital Markets și Head of Retail la Colliers
